北京卖地应得的20万亿哪儿去了?

于凌罡说 2020-06-23 09:05:55

北京土地招拍挂4956天,成交12213亿,房价被炒过10万,卖地却亏了几千亿,安家盛锒铛入狱,后继者继续作孽。我多次呼吁媒体公开这个真相,但太多人的思想被沉重的镣铐禁锢着,他们知道真相,却选择同流合污。


⒈ 招拍挂成交额的猫腻。

各地国土局和媒体勾结,把招拍挂成交额“偷天换日”的写成土地出让金,其实他们比谁心里都清楚,招拍挂成交额=土地出让金+原土地方补偿。每一份招标(挂牌)文件,都写着两份合同,成功买到土地的一方,需要分别和国土局与原土地方签署《国有土地使用权出让合同》和《土地补偿协议》,并且分别把钱付给国土局和原土地方。而且,土地补偿协议约定的金额,通常超过挂牌(招标)底价的80%,也就是说,国土局其实就是个霸道的中介,不仅利用公权,要求原土地方必须通过国土局才能卖地,而且附带两条霸王条款,一是成交额的15%甚至20%必须归国土局所有,而且如果有溢价,这所有的溢价,也都归国土局所有

如下表,北京市2003年开始土地招拍挂以来,已经卖出超过165平方公里的土地,准建面积超过2亿平米,做了一个成交额12213亿的假账,其实只有6134亿元的应收款(有多少收不上来,他们不公开)。



⒉ 国土局卖地亏损的猫腻:

很多人会说,就算你说的是真的,国土局和媒体一起做假账,铁证如山,国土局不还是卖地赚了6134亿吗?怎么会是亏损几千亿?

其实道理很简单,国土局最早成立时,就有480亿的注册资金,而后又滥用公权,在监管不到位的前提下,贷款数千亿,而且国土局的领导,还曾经公开诉苦,说他们每年要还几百亿利息。几年前我曾经多次撰文抨击过这个问题,结果他们就不再公开国土局贷款余额的明细了。但国土局公开的贷款余额曾经超过6000亿,即便最初几年贷款没那么多,平均到13年,算年平均贷款4000亿,年应付利息300亿,也已经是4200亿未经财政审批公示的巨额支出了。我不知道国土局局长有没有这个权力,不受监督的花4200亿,只知道安家盛这个前局长已经因为贪污腐败而落马,死有余辜。

保守统计:卖地收入6134亿元(就算没坏账)-480亿注册资金-4200亿贷款利息(暂估)-尚欠银行4000亿(暂估)=国土局卖地13年,至今账面亏损2546亿元。如果考虑到480亿注册资金每年20%的应得权益(做垄断土地生意,20%的年化预期已经太低太低了),亏的就更多了。


⒊ 北京市卖地赚钱的建议:

批评别人是最简单的,就好像随便谁贴一张自认为设计不错的户型图,都会被批的狗血淋头,因为只要做事就会犯错,所以,建设性意见才是最重要的。我在这里大言不惭的批评北京市国土局卖地亏损几千亿,不是因为我看到了国土局的猫腻,而是因为我一直在给北京市国土局提出建设性意见。

我的建议其实也很简单:


每个北京人,有权在北京市五环到六环之间,购买22平米住宅用地,并遵守以下规则:每块地66000平米,凑够3000人付款后成交。第一块地每人需要付款30万元(首付3成10万),第二块地每人需要付30万+60元溢价,第三块地每人需要付30万+120元溢价,以此类推,4660块地,最后一块地的价格,已经是每人57.96万元(首付17.388万元)。买地当然是每个北京人的权利,但越晚行使这个权利,需要支付的价格就越高,这样才能让大家踊跃购买土地。

3000人一起购买一块地之后,需要一起招标设计公司,投票确定设计方案和房号价格表,然后按照付款顺序和选房规则依次选房,并用首付+贷款的方式,共同支付小区建设的费用(包括市政、地下室、车库、底商、住宅的基础、结构、安装、装修等)比如三口之家实得122.1平米住宅,并代建24.42平米底商,支付73万建房款(精装修家具电器),再首付22万,即可得到房子。

(3口之家买地首付30万起+建房首付22万=首付52万起!!)

按照这个模式,每个地块40%的底商会归政府所有,60%归本地块住户共有,每户每个月能分到1318元,足以冲抵物业费等各种支出。而政府也能因此每月得到41亿元租金。

这样算下来,北京市居民在五环外六环内,只需要163万到247万,均价13206元每平米,就能买到一套122平米房子

北京市五环外六环内的面积是1700平方公里,卖308平方公里给北京人,您会觉得没有这么多土地吗?

这样卖地给北京人,北京市政府能收到6.15万亿地价款


⑵ 每个非京籍,有权在六环外,购买22平米住宅用地,规则基本和北京人在五环外六环内相同,但每个人的底价从50万元开始。

北京市六环外的面积是14000平方公里,卖440平方公里给非京籍,您会觉得北京没有这么多土地吗?

这样卖地给非京籍,北京市政府能收到14万亿地价款。而非京籍只要19601元的均价,就能买到满意的住宅


我知道很多人被欺骗太久,不了解真相,甚至不敢去争取自己应得的权利,但我希望您能不要成为我为大家争取基本权利的障碍,多谢您的支持


如下表,我这个模式,是充分考虑了共赢的,而且很巧妙的设计、满足了各方面的各种利益,有些并不方便在这里说的太透明,但真的是希望大家支持,让北京能够卖地赚20万亿,让管理北京土地交易的领导得到应得的表彰和奖励,让北京人能均价13206元买到六环内的好房子,让非京籍能均价19601元买到六环外的好房子。希望每个人都不要成为我们给大家争取权益的障碍,再次多多感谢。



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