店租每降10%,利润飙升100%,开餐厅前你算好这笔账了吗?

铺铺旺 2020-07-31 15:25:10




2016年刚刚结束,四川一家餐饮协会调查显示:从2006年到2016年10年间,当地餐饮业开店房租上涨了5倍,以前1000元/月的房租现在5000元/月起,以前2000元/月的房租,现在超过10000/月大关了。




在铺铺旺的调查中,仅在2016年,各类餐饮续租门店的租金平均上涨30%,有些餐厅的续租租金涨幅高达100%,直接翻了一倍。高额房租直接导致全国大部分地区的餐饮店40%亏损,剩下60%多数只是在保本经营,赚钱的是少数。


餐厅开店的目的是为了盈利,但是过高的租金注定是要赔钱的。那么餐厅如何合理计算租金,不至于签下让自己赔钱的租赁合同呢?



要确定一家门面值不值得投资,投资者要清晰地知道店面的保本点是多少。下面是餐饮店保本点计算公式,供参考:

保本点=每天固定开支(房租+水电+税收+人工工资+杂项)


保本点×(1÷预定毛利率)=保本营业额


保本营业额÷平均每客消费÷平均每桌餐位数=每天的保本上座率


这个保本上座率就是门面盈利价值了,它如果在40%--60%就可以做,如果高于60%你就要综合考虑了,得小心。


而在租赁餐厅门店的时候,还有以下几种计算方式判断租金是否符合自己的需求,从而有利于判断租金是否合理,避免过高租金压垮餐厅。




一、租金利润弹性


租金是餐厅最重要费用支出之一,通常情况下租金增加就意味着利润减少,租金减少则利润增加。我们把利润变动与幅度租金变动幅度之比称为租金的利润弹性。简单地说,租金利润弹性的含义就是当租金变动一个百分点,利润会增加(或减少)几个百分点。租金利润弹性可以精确衡量租金变动对餐厅利润的影响程度。下面举例说明租金利润弹性的计算方法。





二、计算方法


假如北京某餐厅租金为16元/天/平米,面积为325平米,日租金为5200元。盈亏平衡点为9000元/日,菜品边际贡献率(毛利率)为70%,预期利润率为5%。如果租金增加10%,即520元,利润变动比例会有多大?下面进行计算:


1
 计算预期利润率为5%时的日营业额 


日营业额=盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率/(边际贡献率-预期利润率))=9000×(1+5%÷(70%-5%))=9692(元)


2
 计算预期利润率5%时的利润额 


预期利润=日营业额×预期利润率=9692×5%=485(元)


3
 计算利润变动率 


当日房租增加10%,即520元,利润也会相应减少520元,此时的利润变动率为:利润变动率=利润变动额÷预期利润=520÷485=107.3%


4
 计算租金利润弹性 


租金利润弹性=利润变动率÷租金变动率=107.3%÷10%=10.73


5
 归纳计算公式 


租金利润弹性=利润变动率÷租金变动率=(日利润变动额÷预期利润额)÷(日租金变动额÷日租金)=日利润变动额÷(日营业额×预期利润率)÷(日租金变动额÷日租金)=日租金变动额÷(盈亏平衡点营业额×(1+预期利润率÷(边际贡献率-预期利润率))×预期利润率)÷(日租金变动额÷日租金)=日租金×(边际贡献率-预期利润率)÷(盈亏平衡点营业额×边际贡献率×预期利润率)





三、不同情况下的租金利润弹性


预期利润率是租金利润弹性的重要影响因素之一,我们可按同样方法计算出前例中不同预期利润率下的租金利润弹性。我们很清楚地看出租金的利润弹性与预期利润率的反比关系,预期利润率趋于零时租金利润弹性最大,当预期利润率趋于边际贡献率时租金利润弹性趋于零。


前面是北京的案例,由于当地租金较高,租金的利润弹性也较大。在一般地级城市或省会城市租金便宜,租金的利润弹性也较小。



通过租金的利润弹性分析可以清楚地告诉人们:

当租金利润弹性较大时租金变动会对利润产生很大影响,这时降低租金会使利润大幅增加。


当租金利润弹性较小时租金变动对利润的影响也较小,即使租金降低很多利润也不会大幅增加。


明白这一点对于店铺租赁条件谈判来说非常重要。





四、租金利润弹性矩阵


影响租金利润弹性的主要因素除预期利润率外还有两个:一是租金水平,租金水平越高租金利润弹性越大;二是毛利率(边际贡献率),毛利率越低租金利润弹性越小。预期利润率与毛利率有一定联系,正常情况下毛利率越高预期利润率会越高,两者变动方向是一致的,而且预期利润率一定不会高于毛利率,大致可以用毛利率来代替利润率。(当然,毛利率高并不意味着利润率就高,如果毛利率很高,但预期利润率很低,说明餐厅的经营费用很高,即在房租、工资、管理费用等方面的支出太大)。




简便起见,我们用租金水平和毛利率两个指标画出租金利润弹性矩阵,在四个象限中,当毛利率低且租金水平高时,租金利润弹性最小;毛利率低但租金水平高时,租金弹性最大;其他两种情况租金利润弹性中等,需要根据具体情况细算。





五、实践应用:年利润这样翻一倍


利用租金利润弹性矩阵可以解决很多实际问题。本文第一例中,租金很高,毛利率较低,预期利润率只有5%,属于“毛利率低-租金高”象限,租金利润弹性非常大。谈判时一定要想方设法压低租金,如果把租金降低10%,即由16元/天/平米降到14.4元/天/平米,预期利润将会增加1.073倍,由每天485元增长到970元,年利润由17.7万元增长到36.7万元,净增近20万元,这个成果相当可观,完全值得下一番功夫。



来源:餐饮邦            编辑:铺铺旺


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