3·15特别篇|燕郊富地广场商户的血泪教训

V房产 2021-01-09 11:43:38

来自小伙伴胡箴的3.15报道,阅读全文大约需要5分钟。

 

@胡箴 

坐标:燕郊 富地广场


燕郊,

“北京编外”的卫星城

她有着同长安街相似的彩虹门

却远没有一线城市的城市治理


因距离北京的CBD仅30公里,燕郊近年来承接了大量的北京外溢人口与购房需求。过去十余年间,燕郊的人口从3万暴涨至70多万,俨然中等城市体量。

 

当然,随之而来的,是交通拥堵、是住宅与至商业地产的激进式发展、是愈发紧张的公共资源和远远落后于城市发展的管理水平。前一阵子的“落宗”事件之后,近期富地广场购物中心因招商不利引发了商户集体维权的事件。


80万启动资金付诸东流 

 本以为这个地段不错,

 开发商也知名 

 现在 

 希望为零。




3月3日,“3.15”前12天,富地广场的商户们终因无法忍受开发商承诺落空,找到富地广场招商部维权。十几家商户们的联名信上,白纸黑字、醒目异常。李梅(化名)的名字,也列在其间。

(商业业主联名信)


李梅是北京人,这几年一直在燕郊经营一连锁品牌,几年下来积累80多万启动金。去年5月,正当她打算另开个门店,扩大生意时,位于迎宾路与神威南路交叉口东南角的富地广场引起了她的注意。公开资料显示,富地广场10万平米超级商业中心,基本上是按照城市综合体级别规划的。这一商业周边毗邻多个大型社区,向南两公里可达102国道,却没有想到招商不利,现在生意冷清到无法维持。


“本以为这个地段不错,开发商也知名,现在希望几乎为零。”说到这里,李梅颇为无奈。


据她回忆:富地广场自去年10月22日开业至今,本承诺会有上百家商户,但实际开业的不足40家。目前正在营业的商户,每个月少的赔一两万,多的赔五六万。有的商户用的银行贷款做生意,现在不得不准备出售房子还贷款。


在选址时,李梅听富地广场招商部经理表示,他们已与大型超市签约,整个自持商业出租率达79%。眼看着整个购物中心C座就剩下最后一个空铺,她当即决定签下租赁合同,“怕晚了一步就没了”。

(商场招商部门提供的数据,截图由业主提供)


但是她所不知道的是,开发商方面隐藏了还有4栋商服楼(总计8栋)没有出售的事实。


“这就是他们(开发商)玩的文字游戏,”另一商户王华(化名)表示:“开发商当时表示,出租率已高达70%,而实际上当时出租才50户左右,连十分之一都没有。”

 (空无一人的商业综合体)


小V从《富地广场租赁合同》内看到,与李梅、王华他们签订合同的开发商为三河市绿都房地产开发有限公司。合同租期年限为4年,自2016年9月28日至2020年9月27日。工商信息显示,三河市绿都房地产开发有限公司主要股东为,三河市兴达投资集团有限公司。


王华告诉小V,商场在许多工程(如电、网络、空调等)没完工的情况下,要求商户入场装修(否则就取消合同),并在10月22日要求商户开业。

 

商户与商场之间采用“交三押三”的形式,前两年每天每平米4.5元左右,定金直接转为押金,为此,李梅一共交了78000元保证金。装修、设备、租金、人工、加盟费等加起来,李梅总投入达140 万,除去80多万自有资金,她还向银行申请73万贷款,每月利息1万以上。据李梅首个门店的经商经验,一年后可还清贷款,不出2年可全部回本。然而,开业进驻后却让她大跌眼镜,由于商场开业率低,几个月下来,根本没有人流量,也没有顾客上门。










消防验收没有通过

设施极度不完善

施工、验收、开业混在一起

每一天都在赔钱


“我们开业过程中,物业及招商部门通知我们,哪天消防部门来验收,哪天要往消防管道注水等。这些工作正常应该在工程完事之前,各部门签收时做完,结果我们开业时还没有做完。”根据王华的叙述,物业部门也经常表示,消防验收没有通过。比如,有些商户找物业要求退消防押金,但他们以消防验收未通过为由不给退。

 

因此,王华认为,开发商把一个没有完全通过验收的未完工程出租给商户,违反了《建筑法》、《安全生产法》、《消防法》等法律法规的规定。

 

此外,王华表示,被迫开业的商业,将经营行为与施工工程同步进行,能够使用的设施不到位,安全隐患也极多。


比如,商场经常无故停电、停暖。“三八妇女节那天大家都准备了活动,但因停了3个多小时被迫关门,昨天(3月10人)夜里停电,今天周末好不容易人多些,1点半停到4点半,没了电啥都干不了,也没有具体说为何停电。”一商户叫苦不迭。

(停电后的商场)


这一说法,在3月11日小V走访时得到了验证。当天下午2点,小V在富地广场走访时,突然停电,很多商户被迫关门。


目前开业的商户,大多数处于亏损状况。“每月都在赔钱,少时赔2万多,多时有3万,开业至今5个月保守估计共赔了11万,我家还是比较少的,多的商户赔了200多万。”李梅表示,如今的局面让她进退为难,“下个月要交7万多的房租,还不知道去哪里弄钱,不交房租,还有上交滞纳金。”

 

3月14日,有部分商户因交不起房租,收到开发商发来的律师函,开发商方面表示,提交申请之后的三月后可以撤店,但这三个月依然得交房租。

 



合同是按他们的规定签订的 

 没有书面承诺,

 没有约定出租房违约责任 


无计可施的商户,开始跟富地广场开发商沟通。他们要求:


1、即日起参与议事的所有商户免租一年,一年之后,当富地广场A、B、C、D、E五座商户整体商户整体开业率未达到80%,则继续无限期免租,直到开业率达到80%免租期截止;


2、因消防等公共设施未达到验收标准,故商场亦未达到交付使用标准,存在极大的安全隐患,要求返还以前月度已缴纳的租金及装修押金;


3、按约定退还部分商户已缴纳的本年度供暖费。

 

不过,维权的结果却令商户们并不满意,招商部相关人员表示,会向上级汇报,但至截稿前,商户并未收到开发商给予的答复。

  

针对招商不利致商户利益受损,小V致电富地广场招商部,其招商部经理简单回应称:目前消防验收已经通过。然而对于消防验收是在商场开业前还是开业后通过的情况,该人士并没有进行进一步的回应。

 

对此,中咨律师事务所律师贾瑞果表示:通过他们的租赁合同可以发现,商户在签订合同时并没有对预期的风险进行评估,贸然轻信出租方工作人员的口头承诺,在合同中不仅没有对出租方的承诺予以书面约定,也没有对合同的变更和终止等条件进行约定,更没有约定对出租方的违约责任。

 

针对商场的消防问题,贾瑞果表示,根据国家相关法律法规,如果是商场整体未经过消防验收的,可以主张商场整体不符合交付条件。但如果是商户个体承租的房屋未能通过消防验收的,则要看原因是什么,如果不归于任何一方,则可以主张合同目的无法实现,从而主张解除合同。

 

贾瑞果表示,对商户而言,目前需要进行以下工作:一、对出租方在签订合同时的各项承诺进行证据搜集,包括录音或相关书面文件;二、调查涉及的房屋整体是否具备使用条件,包括是否取得建设许可、消防、工程竣工验收等;三、针对该合同的继续履行进行商业评估,在商场或者说出租方未能履行义务的情况下,如何止损,避免损失的进一步扩大;四、如果无法取得消防等验收,各商户无法进行经营的,则可以无法实现合同目的为理由,主张合同解除,并要求出租方承担相应责任。

 

而关于商户主张商场方面承诺的各项条件未实现的问题,贾瑞果表示,看是否符合开业条件,因没有看到商场方面关于出租率和商户数的承诺,如果以此主张不符合开业条件,则不成立;二是关于在合同签订时商场主张房屋销售比率的问题,也需要商户来提供相应的证据;三是关于目前商场人流量问题,这个属于商业风险,双方均应当有预期,不应当由出租方来承担责任。但是,如果商场方对此有承诺,应当从其承诺。


 这个案例

 揭示了商业地产行业的

 不健康与不健全

 燕郊的商业

究竟还有没有春天?


中购联购物中心发展委员会主任郭增利表示,该案例揭示了商业地产行业的不健康和不健全。

 

首先,在规划上短时期投放面积过大,超出消费承载能力,这一点依然是商业地产经营压力产生的重要原因。


燕郊过去是睡城,缺乏匹配的生活配套设施,但随着人口的聚合,商业放量过大、过快,加之其中无效商业供应占比较大,必然会直接影响到商户的经营业绩。

 

其次,部分开发商对商业地产的专业操作缺乏足够经验,依然套用住宅地产的思维方式,把商业作为短期套利产品,而非服务经营产品,长期经营思维欠缺。这方面上述案例比较典型。

 

另外,由于消费行为变化快,非连锁商户对商场的选择缺乏理性判断。该案例中,很多连锁商家,包括超市,开发商未能如愿引入,就是中小商家与连锁商家对未来经营判断存在明显差距的表现。

 

不过,郭增利表示,从燕郊商业地产的发展看,有发展机会也有消费潜力,特别是在通州CBD建设的带动下,有很好的未来前景。但做商业不能“短平快”,而应遵循专业和服务的心态。“永旺梦乐城选址燕郊并且有不错的业绩表现,这充分说明,燕郊商业有春天,关键在于怎样做。”郭增利如是说。


编辑:心机的小编


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