楼市凛冬将至 房地产企业布局新风口

燕郊观察 2018-04-02 04:27:30

自从9月30日多地陆续出台限贷限购等措施以来,对房地产行业的调控不断加码。这两天,又传来房地产融资链条收紧的消息,据称“三季度以来,多家银行内部自查房地产相关融资,暂停给‘地王项目’融资,有关部门也发文要求对16个房价上涨过热城市银行的房地产相关业务展开专项检查”……这一切都让楼市率先感受到了凛冬将至的寒冷,转型成为众多房地产企业无法避免的选择。

陈云峰:可能只能留下20%房企

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰分析,不断升高的地价,房地产拿地的资金门槛越来越高,这一轮行业寒冬,可能只能留下20%的房企。

陈云峰:就像是一个高速行驶的列车突然踩了急刹车,很多准备不充分的企业,就会被甩下去。主要反映在拿地能力方面,以北京为例,有将近1000家房企,但是每年只有30-50家房企有资格、有能力拿到地。转型不是主动性的,大部分企业是被动性转型。

房企布局新风口

显然,以前大举拿地盖房、卖房赚快钱的发展模式,现在已经不适应了。房企各显神通,纷纷开始新的风口布局,与前几年地产业纷纷布局矿业不同,现在,金融、科技、文化等都是房企的热门选择。

比如,万科启动物业管理的新模式,探索商业地产、养老地产、物流地产等细分专业化领域;恒大则转型进军金融、互联网、文化、健 康等多个领域;保利开始做文化地产项目,投资管理影院、演出与剧院、艺术品等;葛洲坝地产则发布“5G科技”,向节能减排、绿色地产靠近……陈云峰说:多家房企已开始在旅游、养老、娱乐、游艺地产等细分领域布局。

陈云峰:开发商战略转型大概包括三个方面,第一,向开发商的上游延伸,做金融投资;第二个方面,更多的企业向产业链延伸,对接相关的产业和服务,比如万达不仅开发商业地产,还自己建设院线,在文化领域的拓展非常成功;第三个方面,向下游发展,投资建材,自己做物业等等。

转型扎堆隐患多

但是,房企转型的路上也很拥挤。就比如,当下房企都如潮水般奔赴特色小镇的“蓝海”,大规模、大体量地打造各式各样的小镇,然而,小镇的建造模式、运营模式、盈利模式有些还不清晰。在这种情况下,未来小镇市场也许面临着大量的库存和洗牌。中国国际经济交流中心 区域研究部 副研究员马庆斌建议:

马庆斌:目前,很多房地产开发企业提出的特色小镇,和住建部提出的特色小镇不是一个概念。很多企业在做特色镇的过程中,更多的还是走老路,拿一块地皮,建一批房子,卖完就走人,这会带来很多的隐患。特色镇就应该是房地产企业和产业结合。

转型容易,但是,给新产品找到市场,是摆在房企面前的难题。陈云峰分析,可能面临投资回收缓慢、盈利模式判断失误等问题。

陈云峰:像小镇的建设,实际上属于文化旅游的行业。它的盈利模式是投资之后见效比较慢。这个就像我们所说的养老地产,大家都认为市场是存在的,也相对比较成熟。但是我认识的开发商,在养老地产开发项目上,很多都没有赚到钱。很大的投入,实际没有找到盈利模式,对市场的评估过于乐观。所以,开发商转型之后,产品能不能在市场上有接受度,能不能有人住,开发商要经营好、运营好,真是一个摆在开发商面前的问题。

央广点评:房企转型需鼓励 也需谨慎

新一轮房地产调控下,房企盈利难度进一步提升,转型已是大势所趋。但是,“跨界”转型,并非都会是华丽转身,转型顺利将推动业绩指标改善,反之可能面临“生死劫”。总的来看,大部分房企还缺乏经营管理经验,如果急于转型运营,有可能还没成功就已“成仁”。与此同时,房企转型的一些领域其实已经或者也将面临市场供应过剩的问题,比如商业地产、旅游地产等等,这往往会导致项目建成后,短期内无法投入营运或经营不善。总之,行业低迷期,转型值得鼓励,但同时也需要理性和谨慎。

编辑:昌朋淼

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