市场机构预测2017年北京住宅市场或“量价齐跌”

房向标 2022-01-13 15:32:29


  2016年北京楼市“先扬后抑”,在“9·30”新政出台后,市场开启新一轮降温周期。,多家机构预计,2017年调控将“严”字当头,加之前期市场需求透支性释放,今年北京住宅市场将呈现“量价齐跌”的态势,写字楼等商业地产市场则有望持续活跃。


  去年四季度,为防范市场过热风险,包括北京在内的多数城市落实分类调控、因城施策的指导原则,积极出台了信贷、土地、,以缓解供求紧张关系。北京“9·30”新政更是采取了上调最低首付款比例、严格二套房认定标准、在土地市场上强化“控地价、限房价”等措施,楼市升温过快现象得到有效控制。


  伟业我爱我家市场研究院监测数据显示,2016年11月份,北京新建商品住宅(不含保障房)交易量仅为6208套,较10月下降34%,较9月下降58.2%;11月份,北京二手住宅交易量不足2万套,环比10月下降7.5%,与9月份相比大幅下跌 36.5%。


  不过,从全年总的成交量来看,2016年仍是北京住宅市场不折不扣的成交“大年”。以二手住宅为例,监测数据显示,2016年北京二手住宅网签总量达27.2万套,创历史新高,较2015年增加38%,也高于2009年26.7万套的成交水平。


  新建商品住宅方面,由于新增土地供应不足,近年来北京新房市场成交量持续萎缩。据戴德梁行北中国区研究部主管魏东介绍,2015年成交住宅用地50宗,而2016年仅成交15宗,其中8宗地块在“9·30”新政后集中推出。土地供应量大幅缩减加剧了新房市场供求紧张关系,也带动地价不断攀升。数据显示,2016年北京住宅类地块平均楼面地价为23886元/平方米,比2015年上涨超四成。


  实际上,自2009年以来,北京二手住宅交易量已经持续多年超过新房,进入存量房时代。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出,如果剔除保障房,2016年北京二手住宅交易量占比达到85%。目前北京存量房总的体量超过800万套,按照2016年全年二手房交易量计算,换手率在3%左右,与发达国家的成熟市场相比并不高,未来交易规模将继续扩大。


  对于2017年的北京住宅市场走势,胡景晖认为,2017年楼市调控“严”字当头,政策不可能放松。如果对房价的抑制达不到预期,不排除首付、税费等调控政策继续加码的可能性。另一方面,2015年“3·30”新政至2016年“9·30”新政期间,北京楼市持续18个月火热已透支了大量潜在购房需求,因此“量价齐跌”将是2017年北京二手房市场的大趋势。


  市场机构麦田房产经纪有限公司相关负责人也认为,地价攀升导致新房定价出现高端化趋势,大量自住和改善性为主的需求需要通过二手房释放,但调控政策收紧使得市场观望心理加重,需求入市节奏放缓,预计2017年上半年新房和二手房市场都会相对偏冷。


  值得一提的是,2016年北京写字楼等商业地产需求持续旺盛。北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的最新数据显示,2016年1—11月,北京写字楼销售面积为369.8万平方米,同比增长1倍,商业和非公益其他用房销售面积201.4万平方米,同比增长31.3%。另据戴德梁行研究部数据,2016年,该机构共录得北京大宗物业交易总额376亿元,为历史最高值,其中写字楼投资额占70%以上,是主要的投资物业类型。


  戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵认为,通胀预期升温、人民币阶段性贬值压力加大、股市等金融投资市场震荡疲软等,使得北京优质物业的投资价值凸显。预计2017年北京大宗物业投资市场延续活跃态势。同时,由于核心商圈项目日益稀缺,存量资产改造、城市更新等有望成为未来大宗物业交易的“加速器”。(李倩倩)



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