月供能降3成!房贷利息抵扣个税还有多远?

理财帮 2020-07-31 15:35:05

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“房贷利息抵税”,这说的是什么意思?很重要吗?能给我省钱吗?

 

对此帮主(IDbanglicai)可以对这个信息的重要性打保票,因为,一旦此项政策落地,这意味着你将少缴纳1成到3成的月供,这意味着什么?大家可以心算一下月供,不需要帮主(IDbanglicai)多言。


含义

首先,我们先来科普一下相关概念的具体含义。

 

所谓房贷月供利息抵税,是指在计征个人所得税时,先将房贷产生的利息作为税前减除项扣除,对扣除后的收入部分课以个人所得税。也就是说,在计算个税交多少时,将房贷的利息部分先从收入中扣除,有利于房贷借款人降低税负。


举例

有点绕?不急,我们举几个例子看一下。


 1.普通收入人群VS高收入人群


许先生是公司白领,假设他购买的是300万元的首套住宅,通过商业贷款按揭七成供30年,如果他选择的是等额本息的还款方法,月均还款额约11145.26元,其中5311元是利息支出。

 

按照他的税前月收入为2万元计算,应纳个人所得税约为2009.25元。如果按揭贷款利息支出可以在税前抵扣,在其他条件不变的情况下,A先生税前收入实际减为14689元(在你缴个税前,先把应还房贷利息部分扣除,然后再计税),在此基础上所缴个税为1030元,每月将少缴税约979.25元,相当于月供支出的8.7%。


那高收入人群呢?

 

我们来看看企业金领李先生,假设他在北京购买的是1500万元的住宅,通过商业贷款按揭五成供30年,同样是等额本息的还款方法,月均还款额约39804元,其中约18971元是利息支出。

按照他的税前月收入为15万元计算,应纳税50294元,但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣,李先生每月将少缴税约8536元,相当于月供支出的21.4%。

 

从这个两个例子可以看出,城市的高收入人群获益要更大


 2.贷款更少OR贷款更多


有些朋友可能会有疑问,如果真的执行了,那么我过去交的税款,能平摊到今后的还贷期里抵扣吗?这个问题我们可以参考国外经验,日本的抵扣政策是只能抵减10-15年限的房贷,并不能全部抵减。

 

从抵扣的计算中,我们可以得出两个基本结论,即贷款越多获益越大,房屋总价值越高获益越大。

 

因此,可以判断:如果新政执行,则即使购房者有能力首付4成甚至更多,恐怕也没有人愿意多付,更多的人会选择尽可能多贷款来提高自有资金的利润率。


此外,原本打算买中档住宅的人开始向高档住宅市场迈进,而原本购房预算在1000万左右的高收入人群,可能会将目光锁定在更一等的豪宅上。毕竟高收入人群个人所得税税率在45%,选择价位更高的地产,无疑将带来更多收益。

 

当然,这将直接带动地产需求,刺激一大批原本购房欲望并不迫切的人出手购房,房价上涨自然不可避免。


政策

1.措辞调整更有深意


事实上,帮主(ID:banglicai)做了简单统计,“房贷利息抵税”的新闻在2015年就已经出现,彼时,国务院批转了发改委《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》提出要研究综合与分类相结合的个税改革方案,并将于2017年付诸立法。《意见》特别提到“完善税前扣除”改革,其中重要内容是增加住房按揭贷款利息支出等专项扣除项目。

 

2016年3月5日总理在两会政府工作报告中,出台了企业版的“买房抵扣增值税”政策。

 

同年3月7日,前任财政部部长楼继伟在答记者问时提到“中国将转向综合个人所得税体系。新体系下房贷利息、教育和抚养子女费用将可减税。”

 

不过到了今年两会,帮主(ID:banglicai)发现高层主管领导的措辞发生了改变。3月7日,财政部部长肖捷表示,财政部和有关方面“高度重视”个人所得税改革的问题,肖部长提到“专项扣除项目也要予以考虑”,但并没有提及哪些是扣除项目。

 

此外,最新的官方表态是“财政部正在深入推进相关工作”,这是财政部副部长朱光耀3月12日下午关于“个税改革计划中有关扣除项目提问”时的回应

 

2.“深入推进”值得揣摩


帮主(ID:banglicai)的“阅读理解”来了,为什么对于个税改革,领导要用“深入推进”?

 

通过对以往官方公文和领导讲话的检索对比,帮主(ID:banglicai)发现了“深入推进”这个词使用的两个高频方向。一个方向是用于“两学一做”、全面从严治党、党风廉政和反腐败斗争;另一个方向是新型城镇化、网络提速降费、农业供给侧改革等等。

 

前者是经常性工作,后者是复杂性工作。两者的共同点就是不好做,情况复杂,不是一蹴而就的事情,需要常抓不懈。

 

据此,帮主(ID:banglicai)斗胆猜测,一项工作被领导们用到“深入推进”这个词的时候,往往就意味这个工作复杂,牵涉多,需要“慢慢来”。

 

所以相关政策的出台,绝对不是一两年,之前举例的新型城镇化、网络提速降费都已经提了两三年,到现在还在提。

 

所以,虽然财政部财科所原所长贾康3月12日表态,“个税改革考虑专项扣除,肯定要考虑家庭赡养系数,例如,房屋按揭贷款月供中利息部分的扣除,这在国际上有成功经验可循的,研究人员对此也持赞成态度。从公开信息来看,管理部门也是认同这方面的制度设计。”

 

但是这也仅是政策建议,主管部门已经给出了明确态度——“深入推进”。

 

直接原因,帮主(ID:banglicai)认为与房地产市场息息相关,不能让房子再“暴涨”是领导层的态度,而“贷款利息抵税”对于楼市的刺激作用十分明显。所以拖一拖,缓一缓应该是目前领导层想要达到的目标。



作者:北山

编辑:韩梅梅、Jess


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