北京9区房价降,四月楼市将“哑火”|内附3月各区房价分布图,快戳!

V房产 2020-07-31 16:12:49

住宅“认房又认贷”,到商住类房源的全面限购,北京楼市正面临着最为严厉的调控政策。18天10项政策的强力调控之下,楼市的表现和后市的预期又如何呢?


从目前小V掌握的数据来看,调控风暴下,房价真的降了,但是市场上新房供应也少了……


北京九区房价下降

根据克而瑞机构统计数据显示,在剔除自住房数据后,三月份北京市场的住宅成交均价是42002元/㎡,环比微涨。但具体到各个区,价格的起伏就有了明显变化。目前北京市下辖的15个行政区中有9个区的住房均价都有着比较明显的下降。


这里小V从克而瑞机构处得到了2月份和3月份各区房价的分布图。其中可以看出,同2月份相比,海淀、朝阳、西城、大兴等区的房价下降明显,均有着万元左右的降幅。与之相对的是,门头沟、房山、东城、石景山的房价涨幅明显。


(数据来源克而瑞机构)

(数据来源克而瑞机构)


不过,小V在这里也要提醒想要在这个时候出手买房的朋友们。由于目前市场上新房项目较少,往往一两个项目的售价就足以影响一个区域的商品房均价。再加政府层面目前秉执“限价”原则,单价超8万的项目预售证都不被批准,造成一些有业绩要求的项目让价入市,这就使得3月份北京各区市场均价呈现出大起大落的走势。以上两张图更多的反映的是调控之下楼市趋势的变化,而非区域价格。


如果同4月份的市场情况相结合的话,不难看出,这一轮调控对北京楼市影响已经非常明显,各家开发商的推盘节奏被打乱,房价上涨的势头也被政策遏制住。


4月新房以大户型为主

根据机构统计,4月北京仅有10个住宅项目计划入市,且以大户型产品为主。可以说,原本应是春意渐浓的4月楼市,因为这一轮调控已经哑火。


清明假期,北京新房市场出现了零开盘的局面。根据机构统计,2017年清明小长假(4月2日-4月4日)北京共实现商品住宅(不含保障房与自住房)成交163套,比元旦小长假减少82%,比去年清明小长假成交量下滑75%,同时这一成交量也创造了近四年的同期新低。


而这一成交冷清的状况或将蔓延至整个4月。


根据亚豪君岳会统计数据显示,2017年4月,北京住宅市场预计仅有10个住宅类项目入市,其中只有泰禾·昌平拾景园是首次入市的纯新盘,其他如首开保利·熙悦诚郡、丽景长安等9个楼盘都是老项目后期。


对于刚改刚需人群而言,在本月供应的新盘中恐怕很难挑选到合适的房源。



根据亚豪君岳会统计的数据显示,4月新盘中只有房山区长阳光和作用、韩建雅苑和东亚·朗悦居三个项目有两居室,并且前两个项目位于六环外,东亚·朗悦居则位于五环外。除了这三个项目以外,位于门头沟的西山燕庐、丽景长安,位于大兴的中国铁建·花语金郡、首开保利·熙悦诚郡等项目均以120-160平方米的三至四居室为主。


在政策的影响下,今年3月的新房入市量就已处于相对低位。北京市住建委数据显示,今年3月北京仅有15个商品房项目获得预售许可证。这其中,纯商品住宅项目仅占6个,不到总体供应的一半。


实际上,在北京商住限购政策出台前,商住项目保持着快速出货的策略,在北京新房市场上占据着重要的供给比例。根据亚豪君岳会统计,原计划在4月入市的商住项目共有中国铁建·原香汇、首开·中晟广场等7个商住项目入市。然而商住市场的限购,令原本火热的商住市场停止。


根据亚豪君岳会统计,今年清明小长假(4月2日-4月4日)三天期间,北京商住项目仅有15套通州商务型公寓成交,占到整体成交的8.9%。而在去年清明小长假以及今年元旦小长假期间,商办类产品的成交占比分别高达52%、74%。


推盘节奏受限,4月成交或创新低

在新政影响下,开发商的推盘节奏也同样受到了影响。重新筛选客源、安排推盘产品成为各项目不得不做的功课。


“项目原计划4月份推出一小部分住宅,不过由于之前的蓄客需要重新梳理,所以入市的时间会向后推移。”位于丰台区一项目工作人员向记者表示,旗下商业办公产品的推出“没准儿会先于住宅项目”。


在亚豪机构市场总监郭毅看来,突如其来的“3·17”新政打乱了开发商的入市节奏,4月份北京住宅市场将进入供应调整期。


郭毅表示,目前对于预售价格的监管依然严格,尤其是在“3·17新政”出台后,发证速度仍会较为缓慢,因此也将影响短期内的市场供应。


在刚刚过去的清明假期,北京新房市场出现了零项目入市的状况,这在近几年的北京楼市也较为罕见。


郭毅认为,新政推出之后,在“商办时代”结束,住宅项目取证受限的背景之下,4月北京住宅市场供应及成交或再创低谷。而从需求源头的遏制将导致未来一段时间成交企稳甚至下行。一方面受到未来市场预期的影响,一方面为应对预售价格的管制,未来将会出现房企降低价格预期,加快取证入市的现象,预计5、6月份供应量将会出现回升。


编辑:心机的小编


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