想做“二房东”,这些法律责任你可知道?

厦门劳动法在线与民法讲堂 2022-08-20 15:11:42

来源:2017-03-08;福建高院

年后又迎来租房的高峰期,

在开心“钱包”还能胖一段时间之余,

不少新租房的小伙伴可能还会担心

——跟谁合租?

组团一起租房的幸运儿还是少数,

一般大家会选择自己先租下套房,

然后再分间转租给别人。

这时,其实转租的小伙伴就变成了“二房东”。

“二房东”可不好当,

其中涉及的法律问题要是没搞清楚,

很容易就出问题咯!

二房东是啥?

其实就是指与房东签订租赁合同后,又将房屋转租给第三人的承租人。:采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准,转租经出租人同意的,为合法转租,除此之外为非法转租。 

说起二房东

你可能也接触过

尤其是碰到那种坑蒙拐骗的更是心酸

房子住不上不说

钱财也会被骗去不少!

小编就听到过很多网友关于“二房东”的“控诉”~

案例回放

  开某等人在北京市昌平区回龙观镇、东小口镇等地,从房东处租来房子后,多次采用一房多租及不完全履行租赁合同等方式骗取他人钱财,致使50余被害人受到重大损失。

据检方指控,2011年6月25日至2015年5月12日,开某、王某、田某在昌平区回龙观镇、东小口镇等地,从房东处租房后,一房多租,将房间租给张某等50余人,致使房客无法正常居住。开某骗取租金42万余元,王某骗取租金9万余元,田某骗取租金5万余元。 公诉机关认为,应以合同诈骗罪追究3人的刑事责任。

不属民事纠纷 构成合同诈骗罪

,开某等人分别从房东处租房后,多次采用一房多租或其本人不向出租人交纳房租等方式,骗取他人钱财,致使众多被害人受到重大损失,构成合同诈骗罪,本案不属于民事纠纷。,系累犯,从重处罚。

综上,,,罚金7000元;,罚金3000元;,罚金2000元。

小编曾看到一位刚毕业的大学生张某的咨询:

我租下了一个三居室的整租房,想要当“二房东”,把其余两间房转租出去,现已征得房东同意,那么我在转租的时候要承担什么法律责任呢?

那么问题来了!

合法转租时

法律上“二房东”转租需要承担哪些责任呢?

我们就以张某的这则案例为例

聊聊其中的“门道”!

合法转租下,二房东承担哪些责任?

比如,大学生张某租下了一个三居室的整租房,征得房东同意后把其余两间房转租给了新房客。那么,张某、房东和新房客之间就会产生如下法律责任:

张某与房东

房东与张某之间的租赁关系,不因转租而受影响,他们之间仍发生原来的权利义务关系。

期间,如果因新房客的行为而对房子造成损害,张某还应向房东负赔偿责任。没错,只要发生了该损害事实并可归责于新房客,张某就应负赔偿责任。

张某与新房客

张某为转租人,其与新房客之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。

但转租是以张某存有租赁权为基础的,在张某的租赁权因合法终止等原因消灭时,新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受有损害时,新房客也只能向张某请求赔偿。

房东与新房客

房东与新房客之间,并不存在直接的法律关系。但新房客应当直接向房东履行承租人应当履行的义务,房东也可以直接向新房客行使“二房东”的权利,在这些情况下发生的债务,房东可向第三人要求偿还责任。

就新房客而言,负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时,应向房东负赔偿责任,张某为连带债务人;对房东负有侵权损害赔偿义务,如其对租赁物构成侵权行为时,房东可直接向其请求损害赔偿,房东与张某为连带债权人。

在租赁关系终止时,新房客对于房东负有返还租赁物的义务。此时张某仍是连带债务人;除经特别约定,新房客对房东不负租金支付义务。

看了以上合法转租的三方法律责任,

很多朋友可能就会问:

合法的房屋转租需要符合什么样的条件呢?

1、房屋转租,应当订立转租合同;

2、转租合同须经原出租人书面同意;

3、转租合同具有附随性,其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且,在转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。

擅自转租,需要承担法律责任吗?

未经出租人同意擅自转租,出租人依法享有解除权

“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”

“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,。”

未经出租人同意擅自转租,转租合同效力待定

“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”

“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,但出租人与承租人另有约定的除外。”

现在租房市场上有很多求合租的消息

怎样识别是不是披着合租外衣的“二房东”呢?

小编给你支招!

“二房东”如何识别?

屋内格局是否被改动

这是最直观的一个方法,因为为了获得更高的利润,“二房东”会尽可能地把屋内所有空间都改成居住空间,比如包括客厅、书房甚至厨房等,都会被改造成小单间,而大房间也会被分割成多个小单间。为了节约成本,其装修相当简陋,大多数空间只是用三夹板分开而已,根本无法起到隔音作用。

而合租房屋则不存在这种情况,第一个租客会选择整个房间单独出租,不会去刻意改变房内的原有格局。

出租方能否拿出房产证

从出租方与房产证上记载的信息,你也能发现一些问题。如果租客提出要看房产证,而出租方拿不出或者推三阻四,那么很有可能碰到了“二房东”。还有,就是“二房东”与租客之间签订房屋租赁合同时,也不会主动出示房产证等材料,而只是签订包括租金水平、支付方式等之类的简单合约。

通常情况下,“二房东”无法取得原房东的转租认可,因此大多数会在骗租之后再转租。因此,租客如果要求“二房东”提供房东转租授权书,对方一般会找各种理由来搪塞。

但合租房则不同,首个租客通常会与房东商量取得对方同意,即使没有书面授权,也会得到对方口头同意。

无法避免“二房东”时如何规避风险?

二房东是否有正式的租赁合同?

如有,在签定租赁合同时,应注意以下事项:

1.查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同,合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同(主合同)约定的期限,否则,大房东终止合同,给你带来的经济损失只能找二房东要;

2.签订租房合同时,应问清房租包含的内容;

3.要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

4.明确租赁期限、房租支付时间和付款方式,并要求出租方提供租金收据;

5.对能否转租做出约定;

6.明确违约责任和违约的补偿标准;

7.入住前检查屋内家具、电器、其他设施的情况,并约定维修责任;

8.对终止合约情况做出约定;

9.签定租赁合同时,一定要得到出租人(大房东)的书面同意,即手写的同意转租证明。

小编提醒

能尽量避免“二房东”就尽量避免吧,想要降低开支还可以通过:

1.和知根知底的朋友、熟人合租;租住较偏远但交通便捷的区域,以时间换成本;

2.主动寻找合租房,和生活习惯匹配的室友分摊房租。

最后,小编祝大家都能租到安全、合适的住所,工作顺利哦!

综合网络








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