揭秘| 让房价疯涨的另一只隐形之手

鹰觅房产 2021-02-21 08:39:13


     明小长假,雄安新区的设立消息,让调控强压下去的炒作热情再次升腾。有粉丝不断问怎么看雄安新区,过几天鹰觅君将会给出一个深度的思考。

 

最近一段时间,听闻有些人卖掉北京老房后因为追不上暴涨的房价,竟然沦落到了无家可归的地步;还有,由于北京当下史无前例的休克式调控,大批刚需和刚改陷入无法买房的境地。市场任何的不稳定,最受伤害的其实还是真正想买房去住的人们。


鹰觅君最近一直在思考一个问题,北京楼市在去年“9.30”调控剔除了一批投资客后,一个刚需和刚改们充当主力的市场,何以在春节后再度爆烈开来?


显然,新房供应量一直在萎缩是一个客观事实,银行信贷发放也没有实质性收紧,但是不是还有一些因素被我们小看或者忽视了?

 

如今,北京市场已经成为了一个标准的存量住宅市场或者二手房市场。2016年,北京二手房住宅签约255786套,新房住宅签约44801套(剔除保障房自住房),二手房占市场住宅成交比例高达85.1%

 

在一个存量房时代,剔除了开发商的干预,市场的运行逻辑发生了根本改变,正如鹰觅君之前写的一篇文章《二手房时代的惊悚剧》所提到的,存量房时代极易出现暴涨暴跌的行情——上涨的趋势中,卖方会收回房子待价而沽,市场供应骤减会助推市场上涨;下跌趋势中,羊群效应会支配卖方争相出房,这将加速房价下跌。

 

在这样一个市场中,取代开发商角色的房产中介对房价的影响日益凸显。这轮“3.17”调控后,住建部紧跟着对全市中介行业进行了集中检查,查处了大量违规行为,包括天价学区房的税收缴纳、违规代理、炒房、哄抬房价等等,这就基本坐实了中介的确会干预市场的事实。

 

除了这些显性的干预市场行为外,实际上还有一种非常隐蔽的手段,它让中介和房主这一稀缺资源占有者达成一种利益共同体,客观上起到了助推房价上涨的作用。

 

这就是中介和业主签订的独家协议。

 

在中介行业,得房源者得天下。中介为了达到独占房源的目的,一般先给予业主一笔300050000元不等的订金,并承诺在一段时间内,通过力所能及的渠道,以一个高出市场价的价格卖出房子,如果超过签约时间卖不掉,那么订金就归业主所有;业主需要承诺的是,他不能再委托其他中介参与交易。

 

这对业主来说等于是来自两方面的诱惑,一是可以高价卖掉房子,二是马上就能得到拿钱的实惠。对中介而言,则独家享有了代理房子卖出的权利。

 

这种利用资金占有房源的做法,客观上起到了推动房价上涨的作用。举个例子,一个业主的心理预期价格本来是560万,他的本来意愿是委托所有可能实现成交的中介,但如果有一家中介和他签订排他性独家协议,承诺为他三个月内以最低价580万卖出,最后成交的价格实际上就比市场价高出了至少20万。

 

为了一定要让580万以上的价格最终能成交,否则就面临订金损失,这家中介还可能会利用大额订金,使一个热门小区的所有卖家都与它签订独家协议,从而达到彻底垄断房源的目的,最后实现的签约价,也是一个个远高于市场均衡价格的高价。

 

一般来说,房主原本的心理预期就比当前的成交价要高,这无可非议,在一个卖方市场中价格本身就在上升通道中,而独家协议又在上涨的基础上再次追加了房价。你能说,北京这一轮大涨,难道真的和中介的独家协议无关吗?

 

不仅仅在二手房市场,这种操作协议还延伸到了新房市场,推高了新房价格。现在很多新盘都找中介代理,举个例子,本来一个盘定价5万,但中介可以通过提升保证金诱使开发商提价,最后高出的部分双方分成。一般买房老百姓,其实根本不明白自己已被人无端加价。

 

从这个运作过程中,我们可以窥探到一个行业潜规则——谁越有钱谁就越能获得更多的资源,就能生存得更好。

 

不过,这种局面让人遗憾。中介行业作为一个典型的服务业,理应通过提高服务质量和提升客户体验来获得竞争的优势,如今在巨大的利益面前竟成了资金的较量,谁有更多的钱来下订,谁就能垄断大部分房源。在一个存量房主导的市场中,这无论如何都不是应该出现的局面。

 

实际上,国内的中介机构提供的是一种居间服务,既代理买家又代理卖家,不像成熟市场的单边代理机制,买卖双方都有各自的代理人,最后的成交价是一个博弈后的均衡价格;而国内的机制,尤其在北京这种供求失衡的市场上,本身买家就缺乏议价的地位,而中介的独家代理行为又一味站在了卖家的立场上,让买方丧失了知情权和选择权,最终让强势者更加强势,让弱势者更加弱势。

 

关于中介违规独占房源、哄抬房价的行为,管理层的态度一直都是明文禁止,但是中介规避的方法层出不穷。如何能真正杜绝这一现象,仅凭行业内部的行为自律恐怕很难彻底克服,我们仍然需要一种自上而下的制度设计。

 

首先,应该谋求一种更加公平而有效的市场,建立一种由政府部门管控的公开透明的房源信息公共平台;其次强化行业协会监管职能,加强它的监管和执法能力;最后,还要强化立法,依法严厉查处独占房源的垄断行为。

 

在二手房时代,中介的份量日益加重,净化竞争秩序和加强合法合规性监管,不仅仅是促进行业良性发展的手段,同时也是保持房地产市场和房价稳定的需要。

 

 

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