贷款买房谁做主贷人?万一房地产泡沫破灭,购房者将面临什么?

宁波甬e贷 2020-05-22 16:27:22


房价居高不下的今天,刚需购房者大多数都是贷款买房,但由于贷款额度限制,很多人选择夫妻共同贷款买房。


夫妻共同买房,谁做主贷人?谁做共同贷款人?房屋产权归谁?以后谁来还贷?这些问题都需要认真考量后决定,因为背后的算计很多。

一、主贷人和共同贷款人的区别

  1. 法律规定共同贷款人必须为主贷人的直系亲属(夫妻、子女、父母),还必须为住房贷款抵押物房产的所有者,但这一条对于夫妻来说没关系,因为婚后财产属于共同财产。

  2. 主贷人和共同贷款人(也叫共同借款人或次贷人),并没有权利和义务上的区别,只不过主贷人是银行审核是否具有借款资质的主要对象,要求较高,次贷人也要被审核,但要求没那么高。

  3. 主贷人和共同贷款人都并不一定是房产所有者,后期的债务法律上是需要二人共同承担。

二、选择谁做主贷人更合适

  1. 收入高且稳定的,很多银行会规定月供额度不得超过还款人月收入的一半,如果是夫妻共同贷款,就会同时考虑次贷人的收入,总之收入高且稳定更容易获得银行批准。

  2. 信用记录良好的一方,任何一人有信用问题都会影响审批,但如果主贷人信用有问题则一定不会通过。

  3. 年纪轻的,贷款年龄18-65周岁,最高年限30年,很多银行规定贷款人年龄和年限相加不得超多70,最好不要超过65。

三、房产所有人及财产所占额度

  1. 贷款人和财产所有人是不同的,所以房产证上写谁的名字是夫妻双方商定的,不是说作为贷款人就一定是房产所有者。

  2. 婚后的房产法律上属于共同财产(另行约定的除外)。

  3. 共同房产各自占多少额度不是根据各自还了多少款来决定的,是双方协商决定的,如没有协商,法律上按照5:5分配。


那么话说回来,如果房地产泡沫破灭,房地产泡沫一旦破灭,房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响,是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额,房子扔给银行,最多是首付款的损失?


为此,笔者仔细研读了一份《汇丰银行(中国)房地产抵押贷款合同》,该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款,与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下:“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者:(1)签约前之评估价或(2)放款前之评估价或(3)抵押房地产的购入价(即贷款满评价),抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足,或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款,以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任,合同规定“处分抵押房地产所得价款,如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息,抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后,相关的条款内容也大同小异。


举一个例子,2016年8月,赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产,银行评估价1000万元,银行贷款800万元,首付400万元。2017年8月,这套房屋市场价跌至900万元,银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款,否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此,银行没收房产,拍卖房产得750万元(通常都大幅低于市场价)。最后,赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走,同时还欠下银行50万元的债务,进入名副其实的负资产状态。


由此可见,房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。


最后,奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句:泡沫形成初期,请拥抱泡沫,泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候,请远离泡沫。

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